書名：もし独身OLが「脱サラ不動産投資」に本気で取り組んだら
著者：姫野桃子/藤山勇司
●本書を読んだきっかけ
以前、不動産投資に興味があったときに
購入した書籍、小説風に書かれている
ので読んでみた
●読者の想定
競売不動産を軸に不動産投資を
初めてみようと思っている人
競売物件の概要はわかると思う
●本書の説明
第１章 不動産投資を始めるための資金と心構え
・自己信用度
年齢、家族構成、勤務先、勤続年数
給与、持ち家か借家の居住環境
金融資産及び不動産などの資産
そして負債金額などによりきまる
・問われる支出抑制能力
潤沢なフリーキャッシュフローが
生み出せるようになっても
それ以上の支出があれば何も残らない
どころか赤字になる
支出を50％削減する期間を設けてみる
支出抑制すると自己資金は増大する
・物件を一点に絞り購入する熱意を
ぶちまけるのは良くない
物件選定を仲介業者に任せて自分で
選択する自由を放棄することになる
・物件選定5つの調査
①売主の売却理由
②担保価値
③リーシング履歴
④現在の物件場所賃貸需要
⑤将来の物件場所賃貸需要
第２章 成功するには不動産業界のウラを熟知せよ
・残債と担保価値
金融機関は法定耐用年数の呪縛から
逃れていない、担保評価の基礎は
更地であり建物の評価額は最後は
ゼロ評価査定となる
・新築住宅のお客様は獲物に過ぎない
買わせてしまえばそれでおしまい
アラサーのサラリーマンが狙われ
「いつまでも待ってると住宅ローンが
組めなくなりますよ」
とぽそり呟やく
・仲介手数料は売買金額の3％＋６万
に消費税を掛けたもの
片手は売主か買主どちらか一方から
買う手数料のこと
両手は売主、買主の両方から手数料
を貰う売買形態
新築は割りに合わない
新築住宅に鞍替えさせると仲介手数料
を多く取られる
・聞くという行為は人を認める姿勢
がなければ成立しないんだ
以前のお客さんはどこか人を見下す
悪い癖があった、そうした感情があると
人は敏感に感じとる、目の前にいる
人間の真の姿に触れることなく
よい情報を得ることも永遠にできない
・自宅は数字だけでは割り切れない
ものがある
「人はパンのみに生きるにあらず」
・売主の売却理由
①転売目的
②資金需要
③破産整理
④相続関連
第３章 正解物件を買うために必ず経るべき手順と知識
・競売の交渉例 P86
・悪質な業者に目をつけられると
地方の1棟RC賃貸マンションを買わせ
たりする、業者は物件を値引きした上で
犠牲者に物件を売却する
・不動産は買う前か、買った後か
買うとき、この三つのうち
どこかで苦労しないとならない
買う前は自己資金を貯める
買った後は住宅ローン
買うときは買い叩き
・表面利回り10％前後でRC造賃貸
マンションを購入した人の半数は
3年以内に損を出して転売
得をしたのは、その物件を仲介した
不動産業者です
・競売物件の占有解除は異様に困難
であったが今では法律の理念が
賃借人保護から買い受け人の権利強化
へと変わり素人でも取り組めるよう
になった
抵当権設定後の賃借人は半年後に
強制退去が可能
刑法を厳格適用し告発すれば逮捕して
くれる
・買うときにどれだけ苦労するかで
その後の経営が決まる
買うまではフリーハンド、物件に固執
してはいけない
・競売不動産に入札するには
閲覧期間の2週間と入札期間の
1週間、併せて3週間の間に入札価格
を決定しなければならない
・競売入札のコツ
賃貸需要と担保価値に問題ない地域で
選び平成築の物件から選択すれば
大きな失敗はない
入札人数と落札価格は正比例し
過去の類似物件の落札倍率
（落札価格÷売却価格）を参考に
すれば落札価格を推測できる
・不動産は使用、担保、そして処分
という機能を別々に働かせることが
可能な唯一の資産
使用は自分が住むのか人に貸すか
担保とは抵当権を設定して金融機関から
お金を借りること
処分は建物を壊したり合筆したり
売却すること
・担保価値
不動産の評価法には「積算評価」
「収益還元評価」がある
金融機関の担保評価は「積算評価」
市場評価の70％の担保評価を出す
第４章 最初の物件取得で未来が決まる
・人は焦点の定まっていない
質問をされると一番関心のある
何かを口にする
・空室率が上昇する前に手を打つ
・人に責任をなすりつける人間は
必ずと言っていいいほど失敗する
・目的にたどり着くには一を聞いて
ニや三に挑戦する意気込みは必要になる
・日本は人口減少がはじまっているが
立地次第では不動産投資は「動かざる財産」
町村単位の限られた地域に焦点を絞り
賃貸の需給状態を調査する
・電気メータやガスメーターで
賃貸需要を調査する
・億を超える定期預金のある人間や
大量の株式を所有していると
多額の相続税が発生する
そこで、現金や株式を不動産に
変える、もしくはアパートを建設して
借金をする、そうした対策を講じて
相続税を低く抑える
・占有者の追い出し
「引き渡し命令」の略式裁判の申し立て
が可能となり弁護士に依頼する
必要もない
・住宅ローンで競売物件を購入できる
ようになった
・貸家を所有した場合の固定資産税
の割合は最低2割
設備更新の必要性と賃貸需要の調査が
利回り確定のポイント
・物件の判断基準
①賃貸需要
②躯体と設備状況
③利回り
・物件のある場所に住むとしたら
どこで買い物をして、どの小学校
に通うのか、町会の会場はどこなのか
確認しながら近辺を調査
自分が引っ越すつもりで
・社会人はカンニングはし放題
わからなければ聞けばよい
・固定資産税と都市計画税を
合計した年税の何倍かを計算
物件の特徴と突き合わせて
精査すると面白い
・リーシング履歴を仲介業者に
要求する
第５章 「競売→転売…」で勝負資金を増やしていく手順
・落札した物件の所有権は
残金納付を終了した時点で
買い受け主に移動する。
危険負担について P175
・入札に必要なのは法人であれば
資格証明書、一般人であれば住民票
そして売却基準価格の2割相当の保証金
・短期譲渡益課税は利益の39％
・現在の競売不動産の入札方式は
オークションとは違う期間入札
開札日まで入札状況が一切不明
・メガバンクの三行は2000万以上の
融資には消極的、兼業大家のメインバンクは
信用金庫と政府信用金融公庫
第６章 RCマンション1棟所有で経済的自由人になる
・メインバンクの有無は重大なポイント
「根抵当の物件購入」は抵当権を設定すれば
あらかじめ設定した枠の中で借り入れを
自由にできる
・不動産価格は相対取引であるため
競売よりも安くなることもある
それでいいと言えば、その値段に
なってしまう
・返済率（返済金÷家賃）が80％を
超えると赤信号60％〜80％の場合は
黄色信号
青信号は60％未満ですが40％以下を目指す
残債利回り（家賃÷負担総額）が
10％以下は破産間近、ある程度安心
は15％から20％ですが20％オーバー
が理想、具体的な数字だと年間家賃総額
2000万の大家さんの負債総額は1億円以内
・ファミリー層も狙える駅近の物件
が理想
あとがき
投資をする心構えの中で最も危険な
行為は鵜呑みです
よく吟味してください
●本書から得られた新しい知識
・任意物件：売り急ぎやローンが
払えないで差し押さえられている
不動産市場、市場価格の70％前後
で取引される
・競売物件：市場価格の40％〜70％
・東京地方裁判所民事執行センター
学芸大学に所在、競売不動産の
実務を担当する競売の本場
・表面利回り
年間満室家賃÷物件価格
・純利回り
年間余剰家賃÷総投資額
・落穂拾いの妙味
売却基準価格の80％の価格である
買受可能価格で落札する方法
特別売却の開始日時を調べ
保証金と住民票そしてハンコを持って
入札に挑む
・生命保険会社や損保会社が
不動産投資のメインプレイヤー
▼サイト
不動産競売格付けセンター
●本書に出てくる格言
胃袋は一つちんぽは一本！
ー神道幸人の師ー
●本書で得られた気づき
競売不動産は良さそうであるが
どのような投資も楽に儲けれる
などという事はない
手続きをよく調べた上で
購入検討物件の吟味も慎重に
しなければならないという事
楽と言えるのは慣れている人が
言ってる言葉であることを
わきまえる
●今までの自分の考えと違ったところ
キャッシュフロー2000万の大家さんの
負債は1億程度ということ
負債にビビるようでは不動産投資は
できないかな
●本書の内容で実行してみたい事
とりあえず不動産は後回し😭
