書名：40代からの堅実不動産投資
著者：沢孝史
●本書を読んだきっかけ
一昔前の不動産ブームに乗って
買って見た、その当時と現在の
比較のために読んでみる
●読者の想定
定年間際で将来の年金などに不安が
ある人。
不動産投資を初めて見たい人
●本書の説明
はじめに
第１章 現在のサラリーマンの近未来
・資本主義の定義は
「資本が余剰利益を求めるために、
その資本を生産財に投下し、得た余剰利益を
再投資する一連の経済活動」
その目的は余剰利益の最大化にある
サラリーマンの経済的改善は
含まれない
第２章 日本の不動産投資の今①《手法別評価編》
・ハイレバレッジ大都市圏大型投資
P37 プラン案
・資金力があれば高額な投資も
敬遠する必要はない
条件の良い物件を割安で買える
機会が到来している
地方では大都市に比べて利回りの
高い物件が多く見つかる
利回りが高くても実際の入居率
が低ければ実質の利回りは下がる
・利回り優先方地方投資
P41 プラン案
・築古再生型投資
P44 プラン案
・市場価格ギャップ活用キャピタル投資
P47 プラン
・自宅住み替え型ヤドカリ投資
・少額現金買い投資
・損失確定型区分新築マンション投資（受動的投資）
・結論
おいしい話はセールスされることはない
そんな投資をするくらいなら
国債でも買っておきましょう
第３章 日本の不動産投資の今②《物件種別評価編》
・区分所有中古マンション投資
一定の利回りを確保しやすい
入居率90％以上で推移しているか
割安家賃でも投資が成り立つ
ような価格で購入する
候補の地域で過去に販売された
物件事例を確認
現金で購入すると次の物件を
購入する際に融資面で有利になる
・中古マンション投資
RC造はラーメン構造とRC壁式構造
に大別されます
ラーメン構造は間取り変更が容易
・中古アパート投資（一棟）
一方、投資する側から見れば
たとえ土地評価が高くても入居率
が悪いと収益物件としては
低い評価、そこにチャンスがあります
第４章 総額13億を投資してみて
①全く不動産を持っていない状況で
②40代前半という「まだ定年まで年月がある」
③ベストな投資ではないけれど
少なくとも損失が発生する確率が少ない
④投資の機会を逃し機会損失を続けるより
⑤投資の第一歩を踏み出すことが
大切である
・不動産投資の対象となる物件
「賃貸需要のある土地」に
「賃貸需要を満たす建物」が
基本形態
P88 資産価値の計算例
・建物の標準的な建築価格表
第５章 40代からの堅実不動産投資
・夫婦双方が年金をもらえる状態に
なるまでは大体年400万程度
それ以降で350万程度の別収入が
あれば良い
・堅実に安定収入を実現
①必要以上に収入を追い求めない
②現役時代の間、不動産によって
手取り収入が得られても消費しない
③手取り収入が必要な時期に
大きな負債を抱えない
④継続的、安定的に収入を得られる
ようにする
・堅実不動産投資イメージ P126
・投資資金回収するまでの期間 P128
・61才から年間300万円以上の不動産
手取り収入を得るプラン P133
第６章 不動産投資のリスク要素
・家賃収入を脅かす4つのリスク
①家賃下落
②入居率の変化
③人口減などによる需要の損失
④滞納の発生
・建物維持管理リスク
維持管理を怠りそれが原因で
入居者や第三者に損害を与えてしまった
万が一事故が起こってしまったら
施設管理者賠償責任保険がある
・金利上昇対策のポイントは
繰り上げ返済です
キャッシュフローから繰り上げ返済
できる金額を予測し、融資を受ける
さいにその融資を何本かに分けて
もらう
第７章 堅実不動産投資にはどんな物件が候補になるのか
・40代が購入する望ましい物件
①耐用年数に余裕がある
②または構造的に堅牢である
そのためには
①建築して間もない築浅物件
②構造的堅牢、ハウスメーカー系
軽量鉄骨造、建物に瑕疵のない
重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造
・業者の中には利回り8％で
新築プレミアムをギリギリまで
乗せた家賃設定を8％で割り戻して
売却価値を決める会社もある
新築プレミアムがなくなって
家賃が下がると利回りも予想以上に
下がってしまう。
・家賃設定方法と販売価格 P168
・新築はレントロールが検証できない分
思わぬ落とし穴がある
・自社の販売物件において
その後も責任を持って管理、運営
入居募集までを自社組織の中で
行えるか。
・家賃を決めるさいに、賃貸事業の
アドバイザーとして投資家に意見を
伝えることができ、一緒に賃貸経営を
やっていきましょうという会社と組む
第８章 実例から学ぶ堅実不動産投資
・◯◯不動産とかは戸建てや自宅マンション
売買が中心で投資用物件は扱っていない
・金額の大きい1棟建ての不動産を
売買するような不動産業者は
ほとんどが街の中心部から少し離れた
目立たない場所や、ビルの一角にある
・部屋の統一感がないという感覚は
男性には理解しにくいが女性は
とても気になる
・ざっくりした優先順位
①全体的な清潔感
②水回り機器交換
③壁紙、床材のバランスを見て交換
④和室を残す場合は畳の表替え
・私は「この物件で、どういう人に
どういう暮らしをして欲しいのか」
をイメージする
・周りの人から「力になってあげたい」
と思ってもらえる「人間力」が必要
エピローグ そんな人のための緊急避難的
堅実投資法の勧め
・課題をクリアするプラン
①退職金で土地を購入
②斬新な間取りで独自性のある
木造アパートを企画、建築する
③信頼、実力のある賃貸仲介業者さん
と家賃保証契約を結ぶ
④金融機関から長期ローンで借入
キャッシュフローを得る
・新築はリスクを限定しながら
長期的に安定した収入を得られる
・みんながワイワイと冗談を言いながらも
自分のしてきた体験や勉強して
きた知識を披露して、困ったことは
相談し合い、自分は相手のため
そして相手は自分のために親身に
なって真剣にアドバイスする環境
が楽しい雰囲気である
●本書から得られた新しい知識
▼サイト
社会保険庁「自分でできる年金簡易計算」
https://www.nenkin.go.jp/n_net/n_net/estimatedamount.html
●本書に出てくる格言
▼書籍
お宝不動産で金持ちになる！
●本書で得られた気づき
一番最後の人が楽しめるコミニティー
についての感想が一番ためになった
●今までの自分の考えと違ったところ
●本書の内容で実行してみたい事
おいしい話はセールスされる事はない
これは真実だと思うので
おいしい話には気をつける
