アメリカ在住の日本人大家さんによる誰も教えてくれなかった海外不動産投資
- 作者: 大家実幸
- 出版社/メーカー: WAVE出版
- 発売日: 2014/01/08
- メディア: 単行本
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書名：誰も教えてくれなかった海外不動産投資
著者：大家実幸
●本書を読んだきっかけ
ビックサイトで海外投資の話を聞き
もっと調べたくなったため
●読者の想定
海外不動産投資を初めてみたいと
思っている人
●本書の説明
失敗談はなかなか表面化しない
不動産を買って数年の人のアドバイスは
あまり役に立たない
手数料で儲ける不動産投資会社は
何もしないでリターンが得られる
◯年後には物件はこんなに値上がりしてます
の甘い言葉にのせられる楽して儲けたい
投機家である
「キャッシュフローは赤字でもOK」
とそそのかされる
入居者付き物件を購入しない限り
購入決済の翌日に賃貸貸付をして
家賃を払い始めてくれることはない
バブルはグリーンスパンで議長でも
直前まで気づいていなかった
バブルが繰り返されるのはバブル
未経験者の参入があるからだ
価格高騰の後には１０年以内に価格暴落
がやってくる
インフレはFRBが計画する政策で年2％
をターゲットとしている
人口が増えても供給量が上回れば
物件価格は上昇することはない
不動産価格上昇する国に共通するのは
融資を受けやすく国民が住宅を終の住処
というよりも投資手段としてみなす
傾向があり、その資産取得のために
借金する気が満々であると点だ
日本が破綻するという人は多いが
日本が破綻する前に破綻する国は
いくらでもある
金融緩和により資金が新興国に流れても
量的緩和縮小は遅かれ早かれやってくる
不動産投資家は、なるべく直接所有者から
買おうとするMLS（売り住宅掲載物件データ）
に掲載されている物件は競争率が高い
賃貸物件検査の建前は賃借者の安全と衛星の保護
であるが本音は地域の不動産価格を
保つためにある
不動産価格が妥当な地域では持ち家が
標準となり賃借者は二級市民として
下に見られる傾向が強い
日本では貯金500万ぐらいないと資産とは
言わない（著者の日本の知人より）
怪しいビジネスは金融リテラシーの低い
人を狙うのだとつくづく思う
以下の条件を満たさない者はコーチしても無駄
①英語てテキストが読める
②表計算ソフトが使える
③お金のセンスがある
④自分で考えて決断できる
お金のセンス＝お金が好き
という事かもしれない
騙される人は「楽して儲けたい」という姿勢
不動産投資はGet–rich slow scheme
ゆっくりお金持ちになる手法である
コーチングをやっていると言うとおりに
やらない人が多いことに気づく
楽して儲ける道などない！
成功する投資家はビジネス経験を積んでいた
人が多い
資金もスキルや労働力も提供できない
人は海外不動産投資は現実的ではない
セールスマンとしてのスキルが役立ち
現金無しでも取引できる
勝負は買った時に決まっている
投資家の適正
①決断力
②対人スキル
いい人かどうかではなくルールに従うかどうか
管理会社は賃貸付けするたびに手数料
がもらえる退去率が高いほど儲かる
管理会社を雇った場合管理会社や
管理担当者を管理しなければいけない
人の管理からは逃げられない
アメリカの場合、業者の大半は
犯罪歴を持っている連絡が取れなく
なったら刑務所に入っている事も
珍しくない
賃貸経営はビジネスである
ネットには悪評はあまり出てこない
その理由は悪評を書き込むと物件を
転売する時に不利になるからである
500万ドル以下の資金を調達する方法に
自衛力認定投資家と呼ばれる投資家に限って
資金調達を行う
アメリカはバブルで損する人が出て
くると必ず訴訟が起こる訴訟の原則は
取れる相手を訴えると言うものである
私たち投資家は売る時も買うときも
不動産業者を通さない
免許が必要なのは仲介に対してであり
売り買いに必ずしも免許は必要ない
物件掲載サービスに掲載されない
未公開の物件をいかに見つけるかが
ノウハウとして伝授されている
新米投資家と州外の投資家はカモに
なりやすい海外はなおさらである
不動産は遠方の人に売ると利益が
出しやすい
初めての転売で利益を出せる投資家は
少ない、良い管理会社を見つけるのは
もっと難しい見つかったとしても
その管理会社がずっと優良でいることは
稀である
業者を雇う時の注意点6
①その業者は投資家であり賃貸経営しているか
②業者のビジネスモデルを把握しているか
③業者はリスクの説明をするか
④その業者から買った人の話を聞く
⑤現地の第三者に相談する
⑥日本人業者に執着することはない
世界では性悪説が基盤の国の方が多い
金融リテラシーの高い人は不動産業
などにはならない
学歴が高くて収入が多い人ほどゴネる
アメリカでは弁護士はハイエナのイメージが
強く最も嫌われている職業の一つである
著者は中流地域の物件しか買わない
低所得層向け物件は価格も安く利回りは
良いが管理が何倍も大変
アメリカでは低所得層は無料法務サービス
が利用できるため自己負担無しで
裁判が起こせる
北米不動産投資ヒエラルキー
③売却益；小売転売（自宅購入者転売）；勤労所得
④紹介料・売却益；卸転売（投資家転売）；勤労所得
アメリカの場合借用証明書の流通市場がある
8％で貸し出すといえば飛びつく不動産投資家
は沢山いる
住宅ローンの９割はファニーメイと
フレディーマックなどの政府支援機関が
ローン融資元の金融機関から買い取っており
アメリカの住宅ローン流通市場は事実上
国営化している
ファーメイは投資家に対する融資審査は
この上なく厳しい
あるコーチはPrivate Lenderから融資を
受けることを勧めている
多くの投資家は金利収入を不労収入
とした方が良い
不動産投資について言えば
低価格＝低リスクではない
低価格は低所得層向けである
キャッシュフローで一番むづかしいのは
適正家賃の見極め近所に合わせて
定期的に家賃付をする
利回り3〜5％は誰も買わない
7％以上でなければ買うべきではない
みんなが不動産はダメだと言っている時こそ
買い時である
15年返済計画でキャッシュフローが
出てなくてはいけない
不動産価格の上昇は大家にとって良い
ニュースではない
優良入居者たちが自宅を買いだすからである
アメリカで強制立ち退き1ヶ月で済むと
いうのは間違いで州によって異なる
不動産投資は勉強し続けなければいけないし
せめてその国に1年以上すんだ経験がある事
●本書から得られた新しい知識
アリゲーター物件
不良入居者に悩まされたりや購入時の頭金以上に
費用がかかる物件
州外とか遠距離の物件ほど自主管理は
上級者向け
米国の管理会社は地元の投資家でも
手こずる代物が多い
アリゾナ州では一戸建てやニ戸一（デュープレックス）
向けに借りた住宅ローンは債務履行の
責任財産を対象不動産に限るノンリコース
だが、これは物件購入時に借りた
ローンに適用される借り換えをした場合
適用されない
日本は災害が多い国と認識されているが
比較対象の他国の数字が出ていない
全世界で災害死亡の日本の割合0.3%
全世界の災害被害金額11.9%が日本
アメリカではテキサスが損害保険料が
一番高いがその理由は雹が多い
テキサス北部からオクラホマにかけて
黒色土という粘土質で水分の量で
膨らんだり縮んだりし不同沈下が生じる
アメリカでは物件購入前に買主の大半が
住宅診断士を雇って診断するが全てが
診断できるわけではない
米国のキャピタルゲイン税は外国人の場合
5年以内に売却すると30％かかる
住宅ローンがリコースかノンリコースか
も州によって変わる
過去10年で米ドルの価値は25％下落している
卸売業者：掘り出し物を探して他の
投資家に転売する（鳥猟用猟犬）
ロバート・キヨサキは不動産投資というよりか
セミナー業で儲けるビジネスモデルである
アメリカには犯罪歴検索サービスがある
性犯罪者は必ず移転する時、居住地の
警察に届けなければならない
セクション8
政府が低所得者層のために家賃を払ってくれる
制度、地域によって制度が異なり
家賃の一部を受給者が負担する場合もある
家賃の一部を取りはぐれて裁判を
しなけらばならない大家もいる
モンスターペアレントは米国では
ヘリコプターペアレントという
Private Lender：不動産を担保に個人に
融資をする投資家、不動産が担保としてあり
借り手が履行しなかった場合、
差し押さえができる
米国では売却益が出ない場合
キャピタルゲイン税はかからないが
減価償却分に対しRecapture Tax
という税金がかかる
MLS：不動産免許取得者かつ不動産業者
の協会員が会費を払って使える閲覧システム
合法の州がある
フロリダは裕福層が住んでいると勘違い
している日本人が多いが
主要産業は農業と観光業、世帯収入は
全米で下から数えた方が早い
ほとんど価値のない不足分判決を
複数まとめて証券化する動きもある
マスターマイイド
明確な目標に向かって努力する2人以上の
知識と努力を調和の精神でコーディネイト
する事
①人数は4〜6人
②同じような経験値の人
③業者の紹介が中心にならない事
●本書に出てくる格言
遅く売るより早く売った方が良い
資本の自由な移動で貧しい国が豊かに
なることもあるが富が一夜にして消えて
しまう事もある
ーマハティールー
電卓が必要なようじゃ、それは買い得
物件じゃねえってことさ
ーある不動産投資家ー
エスキーモにアイスクリームでも売れる（米）
訪問販売でパンツのゴムひもでも売れる（日）
ー良いセールスマンの特徴ー
買うのに集中して何が何でも買うことが
目的になってしまわないように
喉元に強欲腺というリンパ腺があって
失敗する時はたいていそれが活発化した時です
自分の縄張りを決めてその地域の物件
100軒見に行きなさい
金融機関は実のところ不足額半決を
狙っている今後、不足額判決を狙う
金融機関は増える
ーベテラン投資家ー
●本書で得られた気づき
想像を絶するほどマナーが悪いという事
●今までの自分の考えと違ったところ
賃貸経営は不労所得ではなく苦労所得
●本書の内容で実行してみたい事
海外不動産投資の上手い話の罠が
見えたので次回話を聞いた時は
本書の内容を業者に聞いてみる
アメリカ在住の日本人大家さんによる誰も教えてくれなかった海外不動産投資
- 作者: 大家実幸
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